上诉人（原审原告、执行案外人）：陈某某甲，男，，汉族，住四川省蓬安县。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：苏某某，男汉族，住四川省江油市。
委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张航锋，四川公生明律师事务所律师。
原审第三人：四川某某有限公司，住所地四川省成都市郫都区。
法定代表人：何某某。
委托诉讼代理人：胡某某，男，公司员工。苏不能据此认定陈院强制执行的权益，并无不当，本院予以维持。
本院认为，本案二审争议焦点为：陈某某甲对案涉商铺是否享有排除强制执行以及申请解除查封的权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：
“金钱债权执行中，
买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定意欲保护的是不动产买受人基于购买不动产之目的，
而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。
参照该条规定，在陈某某甲能够举证证明其对涉案房屋享有的权益同时符合该条规定的要件时，才能产生阻却执行的效果。
首先，案涉两套商铺由某甲公司开发建设，目前仍然登记于某甲公司名下，为本案查明无争议的事实。
陈某某甲作为四川某某律师事务所指定的授权代表与某甲公司签订《以资抵债协议书》《商品房买卖合同》，
系基于四川某某律师事务所与某甲公司之间的诉讼辩护及代理费的抵账行为，
签署前述合同的目的在于消灭四川某某律师事务所对某甲公司之间的既有债权债务，双方并未达成买卖不动产的真实合意，
而签署《商品房买卖合同》也仅仅是基于今后办理产权转移登记的需要。因此，该商品房买卖合同关系实质为以物抵债。
其次，执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。
而对于以物抵债所签订的房屋买卖合同，人民法院审查中，
一方面既要考量所抵债务是否具有优先属性，另外更要考量该民事法律行为的真实意思表示。
一般而言，房屋买卖合同作为以物抵债的实现方式，并不等同于实质意义上的房屋买卖，
因此，在房屋过户之前存在新、旧债并存的情况。
故，本案陈某某甲作为买受人对抗其买卖合同之外的申请执行人的权利，不应当超出其旧债的效力范围。
同时，为了保护特定的法益，在特定情形下对不同债权进行顺位排序仍存在一定的必要性。
第三，本院（2021）川民终813号民事判决已确认，
某乙公司在某甲公司欠付的工程款9532274.01元范围内，
就案涉项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。
在执行程序中，某乙公司与苏某某签订《债权转让协议》，
由苏某某受让该债权，并变更申请执行人为苏某某。同时，
本院（2024）川民终16号民事判决也查明、认定，
“案涉债权转让行为是在案涉工程价款优先受偿权已为人
法院生效判决确定的情况下达成，该价款优先受偿权已具有执行效力，
无需苏某某另行向人民法院起诉请求确认”。结合本案诉讼中，
某甲公司也认可案涉项目虽由某乙公司承包，但是由苏某某实际投入资金并组织施工完成，
其投入的包括建筑材料、民工工资等已经完全物化到了案涉项目中。
，苏某某本案所享有的债权相较于四川某某律师事务所及陈某某甲的债权更为优先保护的必要。
综上，一审判决认定陈某某甲未支付商品房买卖对价，
并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，
不能据此认定陈某某甲依据《以资抵债协议书》《商品房买卖合同》可产生物权期待权及物权本身，
不享有排除人民法院强制执行的权益，并无不当，本院予以维持。