第三章 无形资产
考点一： 土地使用权的处理
企业取得的土地使用权， 通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费之和确认为无形资产。
但属于投资性房地产的土地使用权， 应当按照投资性房地产进行会计处理。
考点二： 研究与开发阶段支出的确认
无法区分研究阶段和开发阶段的支出， 应当在发生时费用化， 计入当期损益（管理费用）。
考点三： 内部研究开发费用的会计处理
考点四： 使用寿命不确定的无形资产
根据可获得的情况判断， 无法合理估计其使用寿命的无形资产， 应作为使用寿命不确定的无形资产。 按照准则规定，
对于使用寿命不确定的无形资产， 在持有期间内不需要摊销， 但应当在每一会计期末进行 减值测试。 发生减值时，
借记 “ 资产减值损失 ” 科目， 贷记 “ 无形资产减值准备 ” 科目。
考点五： 无形资产出售
企业出售无形资产， 应当将取得的价款与该无形资产账面价值及应交税费的差额计入当期损益（资产 处置损益） 。
第四章 长期股权投资
考点一： 长期股权投资的初始计量
1 . 同一控制下企业合并形成的长期股权投资
（ 1 ） 合并方以支付现金、 转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价
借： 长期股权投资（取得的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值份额 + 最终控制 方收购被合
并方时形成的商誉）
贷： 负债（承担债务账面价值）
资产（投出资产账面价值）
资本公积 —— 资本溢价或股本溢价（差额， 可能在借方）
借： 管理费用（审计、 法律服务等相关费用）
贷： 银行存款
2. 非同一控制下企业合并形成的长期股权投资
基本原则： 购买法 无论是同一控制下的企业合并还是非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资， 实际支付的价款
或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润， 应作为应收项目处理。
会计处理如下：
非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，应在购买日按企业合并成本，借记 “ 长期股权投资 ” 科目，按支付合并
对价的账面价值，贷记有关资产或借记负债科目，企业合并成本中包含的应自被投资单位 收取的已宣告但尚未发放的现
金股利或利润， 应作为应收项目进行核算。
非同一控制下的企业合并， 投出资产为非货币性资产时， 投出资产公允价值与其账面价值的差额应分不同资产进行账务
处理： ① 投出资产为固定资产或无形资产， 其差额计入资产处置损益；
② 投出资产为存货，按其公允价值确认主营业务收入或其他业务收入， 按其账面价值结转主营业务成本或其他业
务成本；
③ 投出资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权性金融资产， 其公允价值与账面价值 的差额计入
投资收益， 原持有期间以公允价值变动形成的 “ 其他综合收益 ” 应一并转入投资收益；
④ 投出资产为投资性房地产的， 应区分其后续计量模式： 若采用成本模式进行后续计量的，应按公允价值确认其
他业务收入， 按其账面价值结转其他业务成本； 若采用公允价值模式进行后续计量的， 应按公允价值确认其他业务收入
， 按其账面余额结转其他业务成本， 同时结转持有期间确认的公允价值变动损益 和转换时形成的其他综合收益。
（二） 企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资 取得方式以支付现金取得以发行权益性证券取得初始投资成本确
定实际支付的购买价款 + 直接相关费用（审计、评估咨询费等） 权益性证券的公允价值 + 直接相关费用（审计、
评估咨询费等）投资者投入方式取 得 一般以评估作价为基础确定其初始投资成本
【易错易混点】
与投资有关的相关费用会计处理如下表所示：
发行权益性证券支付的手续费、佣金等 直接相关的费用、税金等 发行债务性证券支付的手续费、佣金等项目计入管理费
应自权益性证券的溢价发行收入始确认金额，其中债券中扣除溢价收入如为折价发行的，该部不足冲减的，应依次冲减
盈余公积和未分配利润；如为溢价发行的，未分配利润应减少溢价的金额计入应付债券初始成本
同一控制用长期股权投资计入管理费用 非同一控制分费用增加折价的金联营、合营企业投资 计入成本
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以摊余成本计量的金融资产计入投资收益 计入成本 计入成本
以公允价值计量且其变动 计入其他综合收益的金融资产
考点二： 权益法
（一） 初始投资成本的调整
1 . 长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额 不调整长期股权投资的初始
投资成本
2. 长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
借： 长期股权投资 —— 投资成本
贷： 营业外收入
六种转换情形的会计处理， 如下表所示：
转换形式 个别报表 合并报表
（ 1 ） 公允价值计量转 原投资调整到公允价 — 换为权益法
（ 2 ） 权益法转换为成本法（非同一控制） 原投资调整到公允 因个别报表原投资 保持原投资账面价值价值升
（ 3 ） 公允价值计量转 原投资调整到公允价 公允价值与账面价值相 换为成本法（非同一控制）值等，
所以合并报表无需调整
（ 4 ） 成本法转换为权剩余投资追溯调整权 剩余投资调整到公允 剩余投资调整到公允 剩余投资调整到公益法益法
账面价值允价值下降
（ 5 ） 权益法转换为公 允价值计量
（ 6 ） 成本法转换为公 允价值计量 —价值 价值 无需调整剩余投资 价值
第五章 投资性房地产
考点一： 投资性房地产的范围 范围 注意问题
（ 1 ） 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权， 不 已出租的 属于此类 土地使用权
（ 2 ） 对于租入土地使用权再转租给其他单位的，不能 确认为投资性房地产 持有并准备增值后 按照国家有关规定
认定的闲置土地， 不属于投资性房地 转让的土地使用权 产 已出租
（ 1 ） 是指企业拥有产权并出租的建筑物， 企业租入建 4 更多的建筑物 筑物再转租给其他单位的，不能确认为
投资性房地产
（ 2 ） 已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁 协议， 约定出租的建筑物
（ 3 ） 企业将建筑物出租， 按租赁协议向承租人提供的 相关辅助服务在整个协议中不重大的， 应当将该建筑物
确认为投资性房地产
考点二： 外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值， 才能称
之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产， 自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的， 应当先将外购的房地产确认为固 定资产、无形资产
或存货， 自租赁期开始日或用于资本增值之日开始， 才能从固定资产、 无形资产或存货 转换为投资性房地产。与投资
性房地产有关的后续支出， 满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。 企业对 某项投资性房地产进行改
扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的， 再开发期间应继续将其作为投资性 房地产， 再开发期间不计提折旧或摊销
。
考点三 投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变更。 成本模式转为公
允价值模式的， 应当作为 会计政策变更处理， 将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额， 调整期初留存收益。已
采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。 考点四 投资性房地产的处置 当投资性房
地产被处置， 或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时， 应当终止确认该 项投资性房地产。企业出售、
转让、 报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时， 应当将处置收入扣除其账面价值 和相关税费后的金额计入当
期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入， 所处置投资性房地产的账 面价值计入其他业务成本） 。